Neue AfA-Regelungen: Chancen und Risiken für Immobilieninvestoren im Wohnungsneubau

Seit dem 1. Oktober 2023 können Investoren bei Neubauprojekten, die mindestens den Effizienzstandard 55 erfüllen, jährlich 5% der Investitionskosten abschreiben. Diese Regelung gilt für Bauprojekte, deren Baubeginn zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 liegt.

Quelle 1: https://www.bmwsb.bund.de/SharedDocs/kurzmeldungen/Webs/BMWSB/DE/2024/03/degressive-afa.html
Quelle 2: https://www.bmwsb.bund.de/SharedDocs/pressemitteilungen/Webs/BMWSB/DE/2024/03/degressive-afa.html

Steuerliche Vorteile
Für Investoren im Spitzensteuersatz sind die neuen Abschreibungsmöglichkeiten besonders attraktiv. Die degressive AfA ermöglicht es, einen erheblichen Teil der Investitionskosten bereits in den ersten Jahren abzuschreiben. Dies führt zu einer deutlichen Steuerersparnis und verbessert die Liquidität, da die Steuerbelastung früher reduziert wird.

Beispiel:
Angenommen, ein Unternehmer investiert 1.000.000 Euro in den Neubau eines Wohngebäudes. Bei einer degressiven Abschreibung von 5% jährlich können im ersten Jahr 50.000 Euro abgeschrieben werden. Der Spitzensteuersatz in Deutschland liegt bei 42%, zuzüglich des Solidaritätszuschlags von 5,5% auf die Einkommensteuer ergibt sich ein effektiver Steuersatz von etwa 44,31%.

Abschreibung im ersten Jahr: 50.000 Euro
Steuerersparnis im ersten Jahr: 50.000 Euro * 44,31% = 22.155 Euro

In den folgenden Jahren wird der Restwert des Gebäudes abgeschrieben, was die Steuerlast weiterhin senkt und die Liquidität des Investors erhöht. Im zweiten Jahr beträgt die Abschreibung 5% des Restwerts von 950.000 Euro, also 47.500 Euro, was zu einer Steuerersparnis von etwa 21.054 Euro führt.

Förderung von Innovationen
Die Anforderungen an Effizienzstandards fördern den Bau von energieeffizienten und klimafreundlichen Gebäuden. Solche Immobilien sind nicht nur nachhaltiger, sondern auch attraktiver für Mieter, die zunehmend Wert auf Umweltfreundlichkeit legen. Dies kann zu höheren Mietrenditen und einer besseren Marktpositionierung führen.

Marktpotenzial
Moderne Neubauten, die den aktuellen Effizienz- und Komfortstandards entsprechen, sind in der Regel gefragter und können höhere Mieten erzielen. Dies bietet Ihnen als Investor die Möglichkeit, von steigenden Mietrenditen und einer potenziellen Wertsteigerung der Immobilie zu profitieren.

Baukosten und Finanzierung
Die Baukosten sind in den letzten Jahren erheblich gestiegen. Die Preise für den Neubau konventionell gefertigter Wohngebäude sind im Februar 2023 um 15,1% gegenüber Februar 2022 gestiegen, während im Mai 2023 ein Anstieg von 8,8% gegenüber Mai 2022 verzeichnet wurde
(Quelle: https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2023/04/PD23_139_61261.html
Quelle: https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2023/07/PD23_269_61261.html
). Diese Entwicklung kann die Rentabilität von Neubauprojekten beeinträchtigen und die Finanzierung erschweren. Eine sorgfältige Kalkulation und Risikoabwägung sind daher unerlässlich.

Marktunsicherheiten
Die wirtschaftliche Lage und der Immobilienmarkt unterliegen Schwankungen, die das Investitionsrisiko erhöhen. Veränderungen in der Nachfrage, etwa durch wirtschaftliche Abschwünge oder Veränderungen in der Bevölkerungsstruktur, können die geplante Rentabilität gefährden.

Regulatorische Herausforderungen
Die Einhaltung der hohen Effizienzstandards und anderer regulatorischer Vorgaben kann zusätzliche Kosten verursachen und den Bauprozess verzögern. Diese Risiken sollten bei der Projektplanung berücksichtigt werden, um unvorhergesehene finanzielle Belastungen zu vermeiden.

Steuerliche Aspekte
Neubau: Die degressive AfA ermöglicht eine jährliche Abschreibung von 5% der Investitionskosten, was eine schnellere Amortisation der Investition erlaubt.

Bestandsimmobilie: Bei Bestandsimmobilien gilt die lineare AfA mit einem Abschreibungssatz von 2% pro Jahr, was eine langsamere Abschreibung bedeutet.

Wertentwicklung und Rentabilität
Neubau: Neubauten bieten oft höhere Anfangsinvestitionen, aber auch potenziell höhere langfristige Wertsteigerungen durch moderne Bauweise und Energieeffizienz.

Bestandsimmobilie: Bestandsimmobilien haben in der Regel geringere Anfangsinvestitionen, aber möglicherweise auch geringere Wertsteigerungspotenziale. Zudem kann der Sanierungsbedarf die Rentabilität beeinflussen.

Einkaufspreise
Neubau: Die steigenden Baukosten haben Neubauprojekte teurer gemacht, was die Einstiegsbarriere erhöht.

Bestandsimmobilie: Altbauten bieten oft günstigere Einkaufspreise, was sie trotz eventueller Renovierungskosten attraktiv machen kann.

Der deutsche Wohnungsmarkt hat in den letzten Jahren eine kontinuierliche Mietpreissteigerung erlebt. Laut dem Statistischen Bundesamt stiegen die durchschnittlichen monatlichen Mietkosten von 573 € im Jahr 2009 auf 779 € im Jahr 2021, was einer Steigerung von etwa 36% entspricht (Quelle: https://martin-grellmann.de/immo-data/entwicklung-des-wohnungsmietindex-fuer-deutschland
). Diese Entwicklung unterstreicht den zunehmenden Druck auf Mieter und die Attraktivität von Investitionen in den Wohnungsmarkt.

Die Prognosen für die kommenden Jahre deuten darauf hin, dass die Nachfrage nach Wohnraum weiterhin hoch bleiben wird, insbesondere in urbanen Zentren. Die steigenden Baukosten und Zinsen könnten jedoch die Bautätigkeit beeinflussen, was zu einer Verknappung des Angebots und weiter steigenden Preisen führen könnte.

Die neuen AfA-Regelungen bieten attraktive steuerliche Anreize für den Neubau von Wohngebäuden und können die Rentabilität solcher Projekte erheblich steigern. Allerdings müssen Investoren auch die höheren Baukosten und die damit verbundenen Risiken berücksichtigen. Im Vergleich zu Bestandsimmobilien bieten Neubauten potenziell höhere Wertsteigerungen und Mieteinnahmen, erfordern jedoch auch eine sorgfältige Planung und Risikoabschätzung.

Die Entwicklungen im Wohnungsmarkt und die regulatorischen Rahmenbedingungen werden weiterhin entscheidend sein für die Attraktivität von Immobilieninvestitionen. Investoren sollten die Markttrends genau beobachten und ihre Strategien entsprechend anpassen, um von den Chancen profitieren zu können und Risiken zu minimieren.